Роман Кокорев для газеты ВЕДОМОСТИ

28.05.2020

В мире «посткороны» торговые центры будут вынуждены прирастать новыми функциями. Это станет и  спасением от экономического коллапса, который предрекают отрасли многие ее представители, и ответом на изменившееся потребности потребителей, которые блажью будут считать все, что не относится к еде или товарам первой необходимости.

Не все арендаторы возобновят работу в ТЦ после пандемии, и грядущий «кризис большой вакансии» неизбежен. Что с ним делать, каждый торговый центр будет решать его по-своему, но каждый собственник будет вынужден расширить поле для поиска новых арендаторов.

Пространство возможностей

В некоторых городах Америки, таких, например, как Балтимор, в прошлый кризис  пустующие торговые центры стали главным пространством для размещения дата-центров. Например, в ТЦ Marley Station компания Rackspace, занимающаяся обработкой данных, приобрела целое крыло. Площадка настолько понравилась арендатору, что спустя время он просто выкупил оставшиеся площади, превратив торговый центр в подобие офисного. Бывшие крупные магазины в Индиане и Миссисипи также со временем переводились в дата-центры. Подобные примеры использования ритейл-пространства как нельзя лучше иллюстрируют возможности торговых центров: по техническим характеристикам, нагрузкам на перекрытия, высоте потолков, инженерно-техническим системам они часто соответствуют требованиям не только ритейла, но и логистики, обработки товара, конгрессно-выставочного бизнеса и многих других. Крупные моллы прежде всего пойдут по пути развития логистических функций для онлайн-бизнеса, учитывая недостаток качественных площадок по сбору и комплектации товара в черте города. Но, кроме этого, уверен, что собственники будут создавать и из своих ТЦ онлайн-маркетплейс: когда посетитель, зайдя на сайт торгового комплекса, сможет сделать единый интернет-заказ у любого из арендаторов, т.е. положить выбранные у разных ритейлеров ТЦ товары в одну онлайн-корзину, и оформить доставку. Мы в своих торговых центрах сейчас активно работаем над внедрением этой бизнес-схемы.

Арендатор как господдержка

После окончания карантина собственникам придется активно работать, прежде всего, над привлечением посетителей, создавать ту самую «воронку продаж», которая впоследствии должна будет привести к конвертации трафика в реальные покупки. Для этого в проекты активнее будут приглашаться государственные организации, отделения банков, некоммерческие учреждения. Информационные центры «Мои документы» и до пандемии были замечены среди арендаторов многих крупных ТЦ. Можно ожидать, что скоро к ним примкнут  и филиалы «Почты России», службы занятости, агентства статистики и т.д. Курс на сервисную составляющую усилится не только в крупных ТЦ, но и в объектах районного масштаба, а также в торговых комплексах, расположенных у метро и в окружении крупных жилых массивов.

Вообще же, владельцам торговых центров может быть выгодно позволить некоммерческой организации занимать пустующую площадь. Работающее пространство помогает другим арендаторам, добавляет торговому центру синергии и визуальной востребованности, а кроме того, делает его социально значимым объектом, который помогает людям решать важные вопросы. В Европе и Америке есть примеры торговых центров, где филиалы открывают, например, приюты для животных, и где люди могут «усыновлять» кошек и собак прямо на месте. Например, The Shelter Hope Pet Shop, открывшийся в торговом центре Janss Marketplace в Калифорнии, активно привлекает посетителей в ТЦ, являясь чем-то вроде небольшого зоопарка. Примечательно, что для владельца ТЦ этот проект благотворительный – приют не оплачивает аренду. У нас пока ситуация сильно отличается от зарубежной практики. Например, с начала этого года – под давлением зоозащитников - контактные зоопарки запретили организовывать в торговых центрах. Но если как следует изучить международный опыт, и попытаться – за счет разумных мер и предложений – показать, сколько животных можно спасти, организовав филиал приюта в ТЦ, возможно, зоозащитники первые отправятся к чиновникам, чтобы снять запрет.

Можно, кстати, предположить, что подобные некоммерческие компании будут подтягивать в ТЦ арендаторов, близких «по тематике», и все вместе они будут создавать эффект синергии.  Например, приют для животных может быть дополнен ветеринарной клиникой, студией красоты для животных, магазином, предлагающим корма для питомцев и т.д. Таким образом, деление на тематические кластеры внутри одного ТЦ будет делом повсеместным (ЗОЖ-направление, хобби, медицина и т.д.).

В торговых центрах могут располагаться и медицинские центры, диагностические службы, физиотерапевтические кабинеты. Скорее всего, это потребует определенного зонирования пространства и следования санитарно-эпидемиологическим требованиям, но в целом, медицинские учреждения, равно как и пилатес-клубы, кросс-фит, йога-центры, могут запросто быть частью многофункционального пространства, расположенного от потребителя на расстоянии вытянутой руки.

Дом для миллениала

Сейчас миллениалы (поколение, рожденное   с 1981 по 1996 год) составляют, по разным оценкам, от 40 до 50% рабочей силы, к 2030 г. этот показатель вырастет до 75%. Ключевая ценность этой большой платежеспособной группы – баланс между работой, увлечениями и личной жизнью. Им можно предложить, например, коворкинг в торговом центре с соответствующими ритейлерами, развлечениями, «кружками по интересам» и кафе.

Пока непонятно, насколько будут востребованы коворкинги после пандемии, но необходимость в совмещении рабочего пространства – в каком бы формате оно ни было представлено – с личным и общественным, у миллениалов уж точно не вызывает сомнений.

То, что пространство больше не может работать только для розничной торговли, не означает, что его пора списывать в утиль. Перепрофилирование объекта, видоизменение его функций при изменении потребительских потребностей или экономических реалий – это азбука real estate бизнеса. Но кроме всего прочего, это и базовая идея устойчивого строительства, когда по максимуму используются существующие ресурсы вместо расходования новых.

Многие торговые комплексы могут стать прекрасными примерами городских центров, где есть хороший ритейл, офисное пространство, учебные заведения, библиотеки, колл-центры, банки. Собственники – сначала на маленьких площадях – начнут тестировать самые разные концепции, чтобы впоследствии самые успешные из их масштабировать на больших объемах. Понятно, что прибыль собственников просядет, арендные ставки по многим неформальным арендаторам будут меньше ставок докризисного традиционного ритейла. Но такова она - новая реальность, с которой всем нам придется экспериментировать.