Михаил Шапошников специально для CRE.ru

04.10.2016

Уход с российского рынка компании Immofinanz является запланированной стратегией, связанной со слиянием австрийской компании с  Immobilien Anlagen AG (CAImmo). Первым этапом реализации стратегии была продажа логистических активов и покупка 26% акций компании. На данный момент реализуется второй и окончательный этап реализации стратегии ухода с нестабильного рынка и продажи рискованных активов (по сравнению с Западной Европой).

Что стало толчком для принятия решения об уходе именно сейчас, а, скажем, не 2-3 месяца назад?  Буквально на днях вышла финансовая отчетность Immofinanz за первый квартал 2016 года, в которой по сравнению с предыдущим периодом зафиксированы довольно существенные провалы в доходности. В последние два года рубль был очень волатилен. Когда он падал, у Immofinanz были проблемы с арендным потоком, сейчас, когда рубль стал расти, из-за пересчета баланса активов прибыль Immofinanz упала  практически в пять раз -  в 2015 году их чистая прибыль по отчетности составила около 100 с небольшим млн евро, а в этом году — всего 21 млн.

За свой портфель проектов Immofinanz  намерена получить 1 млрд 100 млн евро. Исходя из  арендной выручки, зафиксированной в их финансовой отчетности, а также желаемой суммы продажи,  становится понятно, что они рассчитывают найти инвестора, которого устроят  7% годовых, то есть 15 лет окупаемости. С учетом того, что в России таких инвесторов сегодня нет, а в этом году пока преобладают российские инвесторы (95% от общего объема инвестиций в недвижимость), Immofinanz будет искать иностранного инвестора, но в связи с западными санкциями это будет трудно. Любой росcийский инвестор сейчас - с учетом дисконта продающихся активов — рассчитывает как минимум на 11-13% годовых, а то и больше. То есть 8 лет окупаемости и выше — это неинтересно. Потенциально возможная стоимость сделки - 700-750 млн. евро. за все активы.  Пойдет ли Immofinanz  на это? Тут вопрос в сроках. Если они хотят продать все, сразу и как можно скорее, стоит говорить о каком-то хорошем дисконте. К тому же инвесторов, способных приобрести весь пакет целиком, можно пересчитать по пальцам одной руки — это  O1, AVICA, ГК БИН, Fort Group.

Если говорить о продаже по частям, то это, как говорится, палка о двух концах. С одной стороны, портфель будет проще распродать по частям, потому что будет больше потенциальных интересантов. Ими могут стать крупные девелоперы, вроде «Киевской площади», ГК «Ташир», ГК «Регионы» и т. д. Продажа портфеля по частям позволит Immofinanz получить и больший доход от сделки. Но «распродажа»  может сильно растянуть сроки реализации активов. Потому что с одной стороны, на рынке должен увеличиться спрос, рынок должен немного стабилизироваться, с другой стороны, срок реализации растянется, потому что понадобиться больше временных ресурсов на переговоры и структуризацию сделок.

В момент рецессии и при условии отсутствия дисконта продажа может затянуться на год, а то и на полтора.